Rady a konzultace
V této části se budeme snažit Vám poradit při řešení Vašich problémů a dotazů v oblasti nemovitostí. Pokud nenajdete odpověď na Váš dotaz v nejčastějších dotazech, tak nás prosím neváhejte kontaktovat.

Kupuji dům na hypotéku. Přidělí mi banka odhadce nebo si ho budu moct vybrat?

Většina bank má svůj seznam smluvních odhadců, od kterých ocenění akceptuje. Doporučujeme požádat banku o seznam smluvních odhadců v daném regionu a spojit se s nimi. Pokud budete při vyřizování hypotéky komunikovat s více bankami, pak je vhodné najít odhadce nebo společnost, která spolupracuje s více bankovními ústavy. Některé banky mají i oddělení interního oceňování nemovitostí, kde odhad zpracovávají přímo zaměstnanci banky.

Nechal jsem si udělat odhad nemovitosti, kterou hodlám koupit na hypotéku. Bude banka tento odhad akceptovat nebo bude požadovat odhad od smluvního odhadce?

Většina bank požaduje zpracování odhadu pouze od smluvních odhadců. Tento postup je dán historickými zkušenostmi bankovních ústavů, kdy banky dostávaly odhady s výsledky, které neodpovídaly reálným podmínkám trhu. Odhadce, který má smlouvu s bankovním ústavem, se v této smlouvě zároveň většinou zavazuje, že zpracované posudky budou věrně vypovídat o stanovené tržní hodnotě, tak jak je definována. V případě, že bankovní ústav nebude s výsledky ocenění spokojen, má banka možnost daného odhadce vyloučit ze seznamu nebo po něm požadovat smluvní pokutu.
Domníváme se, že tento postup se v praxi osvědčil, rozlišil odhadce na ty, kteří kvalitně a pečlivě zpracovávají posudky, od těch, kteří to dělali jiným způsobem. Tento postup garantuje kvalitní zpracování pro objednatele posudku i pro bankovní ústav.

Kolik si obvykle odhadce účtuje za odhady bytu nebo rodinného domu?

Vždy záleží na typu nemovitosti, podkladech, velikosti, zkušenosti odhadce, náročnosti odhadu, lokalitě, v níž se oceňovaná nemovitost nachází a řadě dalších parametrů. Obecně se dá říci, že odměna odhadce se u ocenění bytových jednotek v Praze pohybuje v úrovni od 5 tis. do 6 tis. Kč a u rodinných domů v úrovni 6 tis. až 12 tis. Kč. Odměny u odhadních společností bývají o něco vyšší než u odhadců fyzických osob, ale tyto společnosti se většinou specializují na střední a velké nemovitosti.

Odhadní cena nemovitosti musí být vyšší, než kolik si chci od banky půjčit. Jak můžu zjistit (například už při jednání s realitní kanceláří), že odhadní cena bude opravdu vyšší?

Je pravda, že ve většině případů by tržní hodnota odhadnutá odhadcem měla být vyšší než výše poskytnuté půjčky nebo hypotéky. Záleží však také na bonitě klienta a charakteru nemovitosti. Developeři velkých rezidenčních projektů a prodejci velkých nemovitostí nechávají často zpracovat odhady tržních hodnot ještě před uskutečněním samotného prodeje. Tento způsob přináší výhody jak pro prodávajícího, tak i kupujícího. Kupující má jistotu, že když přijde do bankovního ústavu pro hypotéku, bude už mít banka informace o dané nemovitosti a bude znát i její tržní hodnotu. Celý proces hypotéčního nebo úvěrového financování se také výrazně časově urychlí.

Co když bude odhad nízký a banka mi odmítne půjčit peníze v požadované výši?

Pokud banka není připravena poskytnout úvěr v požadované výši ani za stavu zvýšení úrokové sazby (vyššího rizika), pak zbývá klientovi možnost dozajištění úvěru jinou nemovitostí případně ručitelem.

Jaké doklady po mě banka bude chtít?

Záleží u jaké banky budete o hypotéku žádat. Mezi základní podklady patří:
  • potvrzení o výši příjmu
  • aktuální výpis z evidence Katastru nemovitostí
  • snímek z Pozemkové mapy
  • nabývací tituly k nemovitosti

Pro ocenění nemovitosti budete ještě potřebovat:
  • stavebně - technickou dokumentaci
  • kolaudační rozhodnutí (pokud už byla oceňovaná nemovitost zkolaudována)
  • nájemní smlouvy na oceňovanou nemovitost (pokud je pronajata)
  • předchozí znalecké posudky nebo ocenění (pokud byly již zpracovány)
  • informace o dani z nemovitosti, náklady na roční pojištění nemovitosti a roční náklady na opravy a údržbu nemovitosti

Jak dlouho odhad trvá?

U jednoduchých nemovitostí a bytů je odhad zpracován obvykle do 1 týdne u složitějších nemovitostí a areálu do 2 týdnů.

Jak se od sebe liší cena odhadní a cena prodejní? Existuje prý více druhů odhadů. Jaké a jak se od sebe liší a jak jsou náročné (časově, tzn. jak dlouho trvají)?

V posudcích se většinou udává tržní (obecná, obvyklá) hodnota. Tato hodnota je zjednodušeně definována jako cena, která se dosáhne při prodeji oceňované nemovitosti v daném místě a čase a za předpokladů, že prodej nebude ovlivněn např. mimořádnými okolnostmi trhu, stavem tísně nebo zvláštní obliby prodávajícího nebo kupujícího.
Prodejní cena je cena, na které se domluvili prodávající a kupující – tedy cena smluvní. Protože většinou nemovitosti nekupujeme nebo neprodáváme každý den a jedná se o vyšší hodnoty, se kterými pracujeme, je vhodné si k prodeji nebo koupi vzít odborníka, který Vám poradí a ochrání Vás před riziky, které také z prodeje nebo koupi nemovitosti plynou. Myslím, že na trhu se pohybuje poměrně velké množství zkušených odhadců, znalců a nemovitostních společností, které jsou připraveni Vám efektivně pomoci.
Velmi doporučujeme vybrat si seriózního partnera. Zájemci o nemovitost by neměli litovat peněz, které za tuto službu dají, protože ve výsledném efektu se tato investice bohatě vrátí.
Cena zjištěná v odhadu a cena domluvená při prodeji by se při správných tržních podmínkách neměla lišit o více než 10%. Pokud je rozdíl v uvedených cenách vyšší, doporučujeme prověřit podmínky prodeje nebo zpracovaný odhad.
Rád bych ještě upozornil na různé druhy odhadů, protože musíme rozlišit odhady s tržní hodnotou a odhady s administrativní hodnotu. Tyto odhady jsou zpracovány podle metodiky platného zákona a prováděcích vyhlášek (vyhláškové ocenění) a velmi často zde dochází k rozdílu v ceně stanovené podle „vyhlášky“ a dosažené tržní ceně. Ocenění podle platné vyhlášky jsou většinou vyžadována pro potřeby placení daní u Finančních úřadů, ale nejsou vhodné pro bankovní ústavy při žádosti o hypotéku nebo úvěr.
Podle druhu nemovitosti trvá zpracování tržního nebo administrativního odhadu přibližně 1 až 2 týdny.

Co je to expresní odhad?

Expresní odhady jsou na trhu poměrně novým produktem. Většina bank je nabízí ve variantě, kdy odhadce má na zpracování odhadu pouze omezený počet dní, např. u jednodušších typů nemovitostí se lhůta u konkrétních bank pohybuje od 2 do 5-ti pracovních dnů. Rychlost, za kterou je odhad zpracován je však kompenzována jeho vyšší cenou. Předpokladem zpracování expresního odhadu je také dobrá kooperace ze strany klienta a připravení potřebných podkladů pro ocenění.

Jak mohu zjistit, zda cena, za kterou prodávající nemovitost nabízí není nadsazená?

V praxi se nabízí řada informačních zdrojů, jako např. konzultace s nezávislými odhadci, realitní kanceláří či porovnání na specializovaných realitních serverech. Přesto doporučujeme postup koupě nemovitosti konzultovat s nezávislými odborníky na oceňování nemovitostí.
Na trhu je obvyklé, že prodávající stanovuje požadovanou cenu za nemovitost na vyšší úrovni, než kolik je konečná dosažená prodejní cena. Tato skutečnost je relevantní pro srovnání s obdobnými nemovitostmi na realitních serverech či nabídkách jiných realitních kanceláří i pro vlastní jednání s prodávajícím.
Součástí jednání o koupi ze strany realitního odborníka je:
  • prověření vlastnictví nemovitosti
  • zajištění přístupu a příjezdu k nemovitosti. Nenechme se zmást, když vidíme, že k nemovitosti vede krásná cesta. Tato cesta nemusí být vždy veřejná a vyhlídka několika let případného soudní vymáhání práva přístupu k nemovitosti Vám zrovna moc pohody nepřidá.
Odborník také
  • kontroluje územní plán
  • zjišťuje, zda-li se daná nemovitost nenachází ve stavební uzávěře
  • prověřuje podmínky další zástavby
  • kontroluje zda-li je technický stav dané nemovitosti dobrý a nemovitost nevykazuje nějaké zásadní vady snižující její hodnotu.
Při tomto jednání je možné získat řadu dalších informací a rad, které v případě podcenění mohou kupujícímu přinést řadu starostí a znehodnotit jeho investici do nemovitosti.

Jak se stanovuje odhad domu, který ještě není postavený?

Při ocenění domu, který není ještě postavený nebo který prochází zásadní rekonstrukcí se vychází z projektové dokumentace a stavebního povolení, případně územního rozhodnutí. Z těchto dokumentů se zjistí velikost domu a standard provedení. O budoucí hodnotě nemovitosti rozhoduje také lokalita, dispozice, napojení na sítě a příslušenství dané nemovitosti. Tento typ odhadu se zpracovává poměrně často pro klienty bankovních ústavů.

Které faktory mají vliv na snížení odhadní ceny nemovitosti?

Faktorů, které mohou negativně ovlivnit hodnotu nemovitosti je poměrně velké množství. Mezi nejdůležitější patří věcná břemena s povinností strpět břemeno např. typu doživotního užívání nebo bezplatného bydlení. Velký vliv na hodnotu má i okolí oceňované nemovitosti, stavebně technický stav, napojení na inženýrské sítě a veřejnou komunikaci. Nesmíme zapomenout ani na některé typy nájemních smluv a případné zástavní právo k dané nemovitosti.
V této souvislosti bychom rádi upozornili potenciální kupující, aby nepodceňovali stavebně technické posouzení nemovitosti. Většina z nás nejsou erudovaní stavaři s mnohaletou praxí, kteří jsou schopni podle několika malých trhlinek ve stropu poznat, že strop je v havarijním stavu a nejbližším období hrozí jeho zřícení. Také některé nemovitosti bývají při prodeji „vyšperkované“, kdy zdi září právě natřenou bílou barvou, ale při bližším zkoumání zjistíme, že barvou byla zakryta letitá plíseň.

Co naopak cenu nemovitosti (rodinného domu nebo bytu) zvyšuje a proč?

Pozitivně ovlivňuje hodnotu nemovitosti hlavně okolí a poloha dané nemovitosti.
Mezi další parametry patří:
  • velikost užitné plochy a velikosti pozemku
  • orientace hlavních místností na světové strany
  • stavebně technický stav
  • provedené rekonstrukce a úpravy
  • dostupnost infrastruktury - tedy úřadů, obchodů a služeb, zdravotnického, kulturního a sportovního zázemí a zdravého životního prostředí v okolí.
Vliv na hodnotu má také příslušenství k nemovitosti jako jsou garáže, sklepy, bazény, terasy a další.

Jaké faktory mají vliv na hodnotu pozemku (zvyšují nebo snižují jeho hodnotu)?

Hodnota pozemku je dána především lokalitou a využitím. Hodnotu také stimuluje zastavitelnost, tedy plocha, kterou mohu využít pro stavbu. Zbylou část pozemku, kterou nelze zastavět většinou tvoří plochy zeleně. Obecně tedy platí, že čím vyšší zastavitelnost, tím větší hodnota pozemku.
Mezi faktory snižující hodnotu pozemky patří :
  • nízká zastavitelnost
  • některé chybějící inženýrské sítě (jako jsou elektrická energie, veřejný vodovod a kanalizace nebo zemní plyn)
  • komplikované dopravní spojení
  • vlastnické vztahy

Jak najít kvalitního odhadce?

Domníváme se, že najít kvalitního odhadce není tak úplně jednoduché. Záleží hodně na typu nemovitosti, kterou je potřeba ocenit. Jako dobré vodítko nám můžou sloužit např. seznamy odhadců a společností, které používají banky a které jsou veřejnosti běžně dostupné.


Vložit dotaz